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发布时间:2018-07-10 21:40 来源:未知 浏览次数:

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  今天我要讲的题目是产业地产与金融创新,这个东西真不好讲。今天只是跟大家有一个交流,为什么要交流呢?因为我们确确实实感觉到,产业地产的发展和过去房地产的销售、滚动的模式,越走越困难了,那产业地产究竟怎么走,和现在的金融改革之间有什么样的契合度呢?我们今天就来探讨一下这个事情。

  我先介绍一下启迪协信。有些朋友知道启迪,因为清华科技园都非常知名,清华大学下属的子公司,启迪。启迪协信是什么呢?两个合并,tusincere是协信的LOGO,我们双方6月10号合并了,就是在产业园区在全国投资开发这样的科技园,包括北京五环到六环以内,也在找清华科技园的分园,因为清华科技园已经21年了,现在已经饱和了。这就是它的来源,总资产是400亿,是专业做产业园区的投资、开发、建设、运营、服务这样整体的集团化的公司。

  这个新的企业成立了,老实讲我们的资源和过去有非常大的区别。因为过去我是在协信做产业研究,协信是一家典型的房地产企业,所以说它在科技产业或者科技园区发展中,用到的各种资源,难免和原来房地产的发展是比较贴近的。因为转变的道路总是有曲折和困难的。但是现在和启迪合并一块的时候,我们借这样的机会,在自己内部也在探讨和思考,未来我们这个游戏或者商业模式该怎么玩。所以也就引发出了我们很多关于未来和各方面机构、各方面资源进行合作的话题,那就是我们认为金融是个核心。

  为什么这么说呢?2014年之前是房地产狂飙突进的时代,中国无论一线、二线还是三线城市,只要拿到地,都会发展得非常快。各位开发商无论怎么样,你的ROE肯定高于融资成本,哪怕你的融资是通过各种各样的形式来做的,15也好,18也好,大家ROE都很高。这时候我们的金融主要是什么呢?借钱,尽快把自己规模扩大,这样借钱越多,规模越大,赚的钱就越多,这是过去房地产的金融,就是借钱。无论债也好,股也好,就是借钱。这是过去房地产的主要金融。

  扩大经营版图比提高经营能力更重要,但是过去融资借钱是2014年之前。现在发生了一个什么样的转变呢?不是所有地都赚钱了,可能北京现在还好一些。一线城市土地的增值还是非常快的,2014年一线城市平均增值的价格上涨是60%多,二线%,对于很多企业,如果你不是规模化、品牌化,像万科、中海那样的企业,你融资成本控制在百分之几的水平,很多中型企业已经受不了了。更别说三线城市了,基本上它近几年的地价上涨是零,所以拿完土地之后,你借的钱,哪怕你只赚10%的利润,还不算交税等等,除去这个成本你全是亏的。向上金融化,向下经营化。

  左边是今年以来各大房企做的大金融的融资动作。主要知名的有泰禾、万科、绿地,都在做。包括绿地成立了非常多非常多的金融公司,包括万达,在今年年中,王健林董事长的讲话中,明确提出万达要成立金融公司,就是这样一个趋势。现在很多房地产的金融公司途径有五种,一种是入股和收购机构。第二种是内部成立金融公司。第三种是搭建金融平台,还有资产证券化以及众筹等互联网金融,或者普惠金融。一般是这五种途径。而其中这些牌照有些现在已经非常难获得了,除非是那些大的地产公司,还可以玩玩这些游戏,对于一些中型的或者小型的地产公司,能玩的东西相对而言比较少。

  在6月份的会议上,我也讲了,现在知名产业地产商普遍规模都不大,让这些产业地产商去收购一家银行,这个难度太大了。更别说还有保险公司。有一些众筹、PE等牌照,包括其他金融的一些东西,我们还是可以来运作的。而且这些主要是一些大房地产商在做,产业地产本身的资源禀赋和房地产就不一样。我之前写过一篇文章是产业地产属于什么行业。产业地产和传统房地产的住宅地产不一样,住宅地产生产的是消费品,主要是卖给家庭,卖给个人,即使有投资的,基本上现在炒房也已经没有了,主要是资产的保值增值和资产再配置的需求。而产业地产不一样,产业地产本来生产的就是生产资料。我们产业地产的结构主要和两类的合作者打交道,一类是企业,一类是政府。我们的金融将来怎么玩,我们就应该和我们的这两个合作伙伴的角度来讲。

  首先我们要考虑到,和过去我们面对家庭的用户不同,你很难和一个家庭去合作,来建一个楼盘。因为它的规模太小。但是我们这两个合作伙伴不一样。第一是政府,其实原来产业园区的建设、开发、招商、运营,都是政府在。

 
 

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